Si tu emprendimiento está funcionando y estas lista para poner un establecimiento, es de suma importancia que el inmueble no sólo cuente con características físicas ideales, sino que también cuides el tema legal. Lo primero que hay que saber es que el Arrendamiento es un contrato por medio del cual el propietario de un inmueble (ArrendaDOR) otorga el uso a un tercero (ArrendaTARIO) (tú), por tiempo determinado a cambio de una cantidad de dinero (Renta).
Aquí te dejo una mini guía de los detalles y las cláusulas del contrato en las que debes poner especial atención:
- Asegúrate de que el Arrendador sea el propietario del inmueble o cuente con la autorización para dártelo en arrendamiento.
- Debes negociar y revisar todo aquello que pueda poner en riesgo tu emprendimiento.
- Siempre debes conocer el contenido total del contrato, aunque sea un contrato “marco o formato”, así podrás encontrar soluciones a aquello que se te presente y saber a qué estas y está obligado el otro.
Plazo y Vigencia.
- Puede ser Forzosa o Voluntaria, para una o ambas partes, si te es forzoso negocia que al solicitar una terminación anticipada sólo pagues como pena convencional algunos de los meses de renta que estas obligada a cumplir, eje., 5 años Forzosos, si pides la terminación en el año 2 de vigencia, 5 meses de renta; en el año 3, 4 meses, en el año 4, 3 y así sucesivamente.
- En los casos de centro comercial en los que la vigencia necesariamente será forzosa, asegúrate de tener periodos en los que puedas notificar si quieres o no continuar con el arrendamiento sin pena y/o que las renovaciones no sean automáticas.
Periodo de Gracia.
- Asegurate de contar con un Periodo de Gracia (libre de pago de renta) para adaptar, adecuar, remodelar o simplemente para mudar y contratar los servicios que necesites. El plazo de mercado es de 30 días y puede variar dependiendo del tamaño de tu negocio.
Renta, Forma de pago e Incrementos
- El Arrendador está en su derecho de establecer el Monto de Renta que mejor le convenga, sin embargo, hay estándares y precios de mercado; si no te exhibe un avalúo VJM (valor justo de mercado), asegúrate de que puedes costear el monto.
- El contrato debe ser claro en la Forma y Momento en el que pagarás la renta, que esté establecida de manera adecuada la cuenta bancaria en la que harás el pago y que haya obligación del arrendador de emitirte la factura fiscalmente requisitada.
- El Incremento de Mercado más común es el INPC, te recomiendo que los incrementos sean anuales, en la fecha de aniversario de firma y que se basen en este indicador que publica el INEGI.
Depósito en Garantía y Obligado Solidario.
- El Depósito en Garantía de mercado es de máximo 2 meses de renta, establece bien cuando entregarlo y que al término del contrato se te devuelva en determinado tiempo y sin más obligación que acreditar la baja de servicios y/o que el inmueble sólo muestre el desgaste normal del uso y paso del tiempo.
- Podrán solicitarte un Obligado Solidario, Fianza o Fiador, para Garantizar que Cumplas con el pago de la renta (las comunes), pero si te solicitan firmar pagares, asegúrate de que en el documento no haya espacios en blanco, que las fechas de vencimiento sean precisas y que se te devuelva cada uno contra el pago.
Licencias y Restricciones de Giro.
- El inmueble debe tener Uso de Suelo, (es la constancia o licencia donde se indica si se puede establecer un comercio o dar servicios) la cláusula debe indicar la obligación del arrendador de proporcionarte toda aquella documentación que te pueda ser requerida por la autoridad para la emisión de tu Licencia de Funcionamiento (el documento con el que podrás operar).
- La cláusula de destino no debe Limitarte a un Giro Especifico, con esto puedes ampliar los productos o servicios que ofreces. Eje., pones una repostería (tu Giro), los clientes están encantados con los capacitos de los cupcakes, los toppings y con las cajitas en las que entregas los productos, así que decides también venderlos; con un destino y giro limitado o uso exclusivo para repostería no podrías hacerlo o tendrías que pedirle permiso al arrendador.
Seguros
- La cláusula de seguros debe ser clara en cuanto al límite de tu obligación, que riesgos cubrir y que el monto sea acorde con los productos o servicios que ofrezcas; contrata siempre con compañías autorizadas y cumple con la entrega de la caratula de la póliza a tu arrendador si es que te fue solicitado.
- Si no hay una cláusula de seguros de todas formas contrata uno para que los riesgos en que puedas incurrir por la operación de tu negocio no pongan en riesgo tu emprendimiento y por tal tu patrimonio.
Notificaciones, Procedimientos Claros y Curas.
- Un domicilio, un mail, un número telefónico y sobre todo el nombre de con quien debes dirigirte para Comunicar, Notificar o Solicitar cualquier aspecto del contrato es indispensable, en lo comercial y en lo legal, por ello, debe haber una cláusula o redacción específica que contenga esta información.
- Las cláusulas deben contener el plazo con que cuentan ambos para solucionar problemas y cumplir obligaciones, con un Proceso y Plazo en el que se atenderá; el más importante es el Plazo de Salida. Si te solicitan la desocupación del inmueble, debe ser mediante notificación por escrito y con al menos 3 o 6 meses de anticipación (dependiendo de tu negocio) a la fecha en que quieran que les devuelvas el inmueble, así aseguras tener tiempo para encontrar un nuevo lugar y mudarte.
- Incumplimientos menores o mayores es un peligro latente, por negligencia, descuido o incluso por olvido, siempre sugiero que tu contrato cuenten con una cláusula de Periodo de Cura, en esta se detalla que antes de que la parte afectada inicie cualquier procedimiento judicial o extrajudicial por incumplimiento o quiera rescindir el contrato, se notifique y se ofrezca un periodo razonable para subsanar ese incumplimiento y solamente en caso de que no sea atendido y/o sea de imposible reparación se judicialice.
Estoy segura que estas recomendaciones te serán de utilidad, ponlos en práctica y úsalos al negociar tu contrato de arrendamiento.
Laura es Abogada, egresada de la UNAM (FES- Acatlán) cuenta con 10 años de experiencia en elaboración, revisión y negociación de contratos es especialista en Arrendamientos. Actualmente lidera al equipo de Arrendamientos y Franquicias en Grupo Herdez división Retal. Puedes seguirla en:
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